W dniu 9 lutego br. kończą się konsultacje projektu planu ogólnego i strategii 2040+ Warszawy, ponieważ w pytaniach do nas, jak i w przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się kwestie związane z tym, czy warto zgłosić jakąś uwagę i co zmieni się po wejściu w życie planu ogólnego, poniżej zebraliśmy w 14 punktach najważniejsze kwestie w tym zakresie, w szczególności jaka będzie relacja pomiędzy tym dokumentem, obecnym studium, miejscowymi planami zagospodarowania i decyzjami o warunkach zabudowy.
a
Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tak, studium niedługo nie będzie!a
Plan ogólny, tak jak obecnie miejscowe plany zagospodarowania, będzie aktem prawa miejscowego, co oznacza, że zarówno organy, jak i właściciele nieruchomości są związani jego ustaleniami.a
Plan ogólny nie wpływa na wiążące ustalenia uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danego obszaru będzie obowiązywać regulacje z tych dwóch aktów – to regulacje z miejscowego planu zagospodarowania – jako aktu o charakterze szczegółowym – mają pierwszeństwo zastosowania.a
Z zasady ustalenia planu ogólnego, jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, będą spójne. Może się jednak zdarzyć, że plan ogólny będzie ustalał nowe (inne) przeznaczenie nieruchomości niż określone w miejscowym planie zagospodarowania – wtedy zgodnie z zasadą z pkt 3 obowiązują mimo to ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do czasu ewentualnej zmiany planu miejscowego celem dostosowania go do planu ogólnego (procedura na lata).a
Wyjątkiem od zasady z pkt 4 są objęte jedynie tereny mieszkaniowe, które muszą być uwzględnione przy wyznaczaniu stref z zabudową mieszkaniową.aa
Uchwalenie planu ogólnego nie będzie miało jednak wpływu na wydane już decyzje WZ czy pozwolenia na budowę. Nie spowoduje ich wygaśnięcia, nawet jeśli będą one niezgodne z uchwalonym planem ogólnym.a
Plan ogólny będzie ustalał katalog funkcji dla poszczególnych obszarów oraz wskaźniki ich zagospodarowania. Miejscowy plan zagospodarowania jest dokumentem bardziej szczegółowym, wskazującym ustalenia dotyczące m.in.: linii zabudowy, linii rozgraniczających, kształtowania przestrzeni publicznych.
Po uchwaleniu planu ogólnego tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania, nadal będzie można uzyskać decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), ale UWAGA – nie potencjalnie wszędzie jak dotychczas – wymogiem koniecznym będzie ustalenie w planie ogólnym tego terenu w ramach tzw. (UOZ) obszaru uzupełnienia zabudowy! Innymi słowy, brak (UOZ) obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym i brak miejscowego planu zagospodarowania = brak możliwości zabudowy.a
Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) nie będą już wydawane na czas nieokreślony, będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, kiedy stały się prawomocne.a
Plan ogólny, zgodnie z nazwą, ma mieć charakter ogólny. Dlatego też operuje niewielką liczbą parametrów zabudowy. Obligatoryjnymi: nazwą strefy planistycznej, maksymalną powierzchnią zabudowy, maksymalną wysokością, maksymalną intensywnością nadziemną i minimalnym udziałem powierzchni biologicznie czynnej. Fakultatywnymi: obszarem uzupełnienia zabudowy (UOZ), obszarem zabudowy śródmiejskiej (OUŚ), standardami dostępności do infrastruktury społecznej (w przypadku standardów Warszawa odstąpiła w projekcie od ich ustalania).a
Plan ogólny przewiduje możliwość ustalenia dla danego terenu jednej z 13 możliwych stref (obok skrótu nazwy strefy – ilość danego rodzaju stref ustalonych w projekcie planu ogólnego m.st. Warszawy):Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) (6227);
Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) (3387);
Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową (0);
Strefa usługowa (SU) (3732);
Strefa handlu wielkopowierzchniowego (SH) (51);
Strefa gospodarcza (SP) (104);
Strefa produkcji rolniczej (SR) (0);
Strefa infrastrukturalna (SI) (277);
Strefa zieleni i rekreacji (SN) (1526);
Strefa cmentarzy (SC) (46);
Strefa górnictwa (SG) (0);
Strefa otwarta (SO) (532);
Strefa komunikacyjna (SK) (132)
a
Każda z wskazanych stref będzie dzielona na profil podstawowy i dodatkowy. W ramach tych profili będą zawarte szczegółowe podklasy terenu, jakie będzie można w danej strefie wyznaczyć. Przykładowo, w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) są to w profilu podstawowym: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej. Tym samym uwzględnienie jakiegoś obszaru w strefie SJ z góry nie przesądza, że na całym jej obszarze może powstać zabudowa jednorodzinna, gdyż na etapie doszczegółowienia podczas tworzenia miejscowego planu lub wydawania decyzji WZ może się zdarzyć, że dana działka może być przeznaczona np. na usługi, zieleń.a
Szczegóły dot. możliwych podklas ternu w strefach planistycznych określa rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.a
Część opisowa obecnego Studium została niejako „przerzucona” do obecnie również konsultowanej Strategii Rozwoju m.st. Warszawy 2040+, zapisy planu ogólnego w zasadzie mają pełnić narzędzie do realizacji założeń miasta zawartych w Strategii.a
Mamy nadzieję, że powyższe zasady pomogą w decyzjach co do składania i treści uwag do Planu ogólnego oraz Strategii Rozwoju m.st. Warszawy 2040+.
a
A jeśli macie pytania, postaramy się odpowiedzieć
